1. Saya telah bayar tebus hutang loan penjual dan telahpun kena bayar ansuran bulanan dengan bank. Adakah rumah tersebut telah jadi hak saya? Boleh kah saya mintak masuk awal atau sewakannya kepada orang lain?
2. Soalan di atas selalu diajukan oleh pembeli rumah kepada para peguam apabila mereka telah mula kena menjelaskan sebahagian ansuran bulanan bank, walaupun ketika itu keseluruhan urusan jual beli masih belum selesai lagi.
3. Mereka dikehendaki menjelaskan sebahagian daripada ansuran bulanan oleh pihak bank memandangkan pihak bank telah melepaskan (disburse) sebahagian daripada pinjaman untuk tujuan menjelaskan bayaran tebus hutang pinjaman perumahan penjual.
4. Sebenarnya, dari segi amalan guaman hartanah, walaupun pembeli telah terpaksa menjelaskan sebahagian daripada ansuran bulanan pinjaman kepada pihak bank, rumah tersebut MASIH BELUM menjadi milik pembeli secara rasmi.
Ini kerana pindah milik daripada nama penjual kepada nama pembeli masih dalam proses untuk didaftarkan oleh peguam.
5. Pembeli kena faham, setelah bayaran tebus hutang pinjaman perumahan penjual dibuat, terdapat beberapa peringkat proses lagi yang perlu dilalui sebelum pindah milik boleh didaftarkan kepada nama pembeli dan bank boleh melepaskan (disburse) keseluruhan pinjaman tersebut, seperti urusan menandatangani dokumen melepaskan gadaian, proses penyerahan geran asal daripada bank penjual kepada peguam, urusan duti setem pindah milik (adjudikasi) dan sebagainya.
6. Selepas pindah milik didaftarkan kepada nama pembeli dan gadaian juga telah didaftarkan atas nama bank, baru lah bank akan melepaskan (disburse) keseluruhan pinjaman tersebut kepada penjual/ peguam.
7. Di pihak bank pula, memandangkan mereka telah melepaskan (disburse) sebahagian daripada pinjaman tersebut, mereka berhak menuntut pembeli membuat bayaran sebahagian daripada ansuran bulanan pinjaman. Perkara ini jelas dinyatakan dalam Surat Tawaran Pinjaman (LO) yang telah ditandatangani oleh pembeli dengan pihak bank.
8. Di pihak penjual pula, memandangkan pindah milik belum didaftarkan dan mereka pun masih belum menerima sepenuhnya bayaran harga jual beli rumah tersebut daripada bank pembeli, penjual berhak untuk tidak menyerahkan milikan kosong rumah tersebut kepada pembeli.
9. Oleh yang demikian, pembeli masih belum boleh mendakwa yang rumah tersebut telah jadi haknya memandangkan urusan pindah milik dan bayaran baki harga jual beli masih belum dijelaskan sepenuhnya kepada penjual. Justeru, pembeli tiada hak untuk memasuki rumah tersebut atau bercadang ingin menyewakan rumah tersebut kepada pihak lain kerana rumah tersebut masih belum menjadi milik pembeli sepenuhnya.
10. Ini undang-undang dan amalan guaman yang perlu difahami oleh semua, sama ada mereka suka atau tidak. Semua orang yang beli rumah sub-sale inilah juga prosedur yang mereka akan lalui. Sama sahaja.
11. Walau bagaimanapun, pembeli boleh berbincang dengan penjual untuk membenarkan mereka memasuki rumah tersebut lebih awal. Tetapi dengan syarat, sekiranya penjual bersetuju membenarkan pembeli memasuki rumah tersebut lebih awal, pembeli hendaklah menjelaskan bayaran sewa bulanan kepada penjual. Dan kedua-dua pihak perlu memasuki satu perjanjian sewaan secara rasmi dan pembeli hendakkah mematuhi prosedur sewaan biasa seperti membayar deposit sewaan, deposit utiliti dan sebagainya.
12. Walau bagaimanapun, kemasukan awal tersebut tidak memberikan hak dari segi undang-undang kepada pembeli untuk melakukan sebarang renovasi terhadap rumah tersebut atau memberi sewa (sub-let) kepada pihak lain ataupun memindahmilikkannya pula kepada pihak lain, sehinggalah bayaran keseluruhan harga jual beli diterima oleh penjual daripada bank pembeli dan serahan milikan kosong telah dibuat secara rasmi kepada pembeli.
13. Jadi nasihat saya kepada para pembeli rumah sekalian, banyak banyak kan lah bersabar. Bayar sahajalah sebahagian ansuran bulanan tersebut dengan pihak bank. Dalam masa yang sama jika anda mahu selesai cepat urusan jual beli rumah tersebut, cuba tanya peguam anda bagaimanakah cara anda boleh bantu mereka untuk mempercepatkan urusan tersebut.
14. Itu lebih baik daripada anda marah-marah peguam anda atau setiap hari call dan tanya status kepada peguam anda, sedangkan anda sendiri tidak melakukan apa-apa (selain daripada tindakan di atas) untuk bantu mempercepatkan urusan tersebut.
15. Dan janganlah memaksa penjual menyerahkan milikan kosong rumah tersebut kepada anda sekiranya penjual enggan berbuat demikian selagi mereka belum terima keseluruhan bayaran harga jual beli. Itu hak mereka yang perlu dihormati. Dan ianya dinyatakan dengan jelas dalam perjanjian jual beli. Sebaliknya, cubalah berbincang secara harmoni sebagaimana alternatif yang saya nyatakan di atas tadi.
16. Dan yang paling penting anda kena baca dan fahamkan terma-terma perjanjian jual beli yang anda telah tandatangan untuk mengelakkan salah faham yang boleh menyebabkan timbulnya perbalahan.
Terima kasih.
Sumber: SALKUKHAIRI ABD SUKOR
Presiden
Persatuan Guaman Hartanah Malaysia (HartaGuam)
